О чём гласит ст.6 ФЗ-214 неустойка?

Взаимоотношения участников долевого строительства – застройщиков и граждан – регулируются положениями ФЗ-214 от 30.12.2004 г. В нем сформулированы требования к застройщику и регламентирована его ответственность. Он обязан передать дольщику качественное жилье в указанный срок. Нарушение даты сдачи объекта и/или сопутствующие претензии к его качеству, а также несостоятельность дают право гражданину требовать неустойку в соответствии со ст. 6-7 и компенсацию по ст. 23.2. ФЗ-214. Избежать серьезных последствий поможет соблюдение нижеуказанных предписаний.

Требования к застройщику по ФЗ-214

Последние обновления, конкретизировавшие требования к компаниям-застройщикам, внесены посредством ФЗ-218 от 29.07.2017 г. Все они нашли отражения в ст. 2-3 ФЗ-214.

• Статус: хозяйственное общество, некоммерческая организация, соответствующая требованиям Закона № 4802-1 от 15.04.1993 г. или фонд, удовлетворяющий положениям ФЗ-218 от 29.07.2017 г. Обязательное требование к наименованию – использование в нем фразы «специализированный застройщик».
• Членство в Едином реестре застройщиков и СРО.
• Не менее чем 3-летний опыт возведения жилых домов совокупной площадью от 5 000 кв.м.
• Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Есть ограничения: один документ на один реализуемый проект. Вести работы одновременно по нескольким запрещено.
• Права на землю в качестве собственника, арендатора, субарендатора или безвозмездного пользователя.
• Расходование средств дольщиков только на оплату услуг в соответствии с договором.
• Положительное заключение по результатам экспертизы проекта.
• Старт продаж только после получения разрешения на строительство, оформления прав на землю, публикации проекта и открытии эскроу-счетов в уполномоченном банке.
• Размер собственных средств – не меньше 10% стоимости проекта.
• Использование только целевых кредитов и запрет на выпуск облигаций, покупку ценных бумаг, предоставление ссуд и займов, участие в иной коммерческой деятельности.
• Объем прочих обязательств девелопера не более 1% стоимости проекта.
• Наличие на счету суммы не менее 10% стоимости проекта на день подачи проектной декларации.
• У руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика не должно быть не погашенной судимости за экономические и преступления против госвласти, дисквалификации. С момента их привлечения к ответственности по обязательствам юрлица или делам о несостоятельности должно пройти более 3-х лет.

Какую информацию должен раскрыть застройщик?

Согласно ст. 3.1. и ст. 20 ФЗ-214 от 29.07.2017 г. девелопер обеспечивает свободный доступ к следующей информации.

• Разрешение на эксплуатацию объекта.
• Учредительные документы.
• Технико-экономическое обоснование проекта.
• Документация по проекту и результаты ее экспертизы.
• Подтверждения прав на земельный участок.
• Проектная декларация.
• Подтверждение соответствия девелопера и представленной им документации требованиям ст. 3, 20-21 ФЗ-214.
• Проект договора ДДУ.
• Условия получения и размещения средств дольщиков на счетах эскроу (ст. 15.4 и 15.5 вышеуказанного норматива).
• Годовая, промежуточная бухгалтерская отчетность и аудиторское заключение (п.5 ст. 3), а также финансовая документация, подтверждающая стабильность компании и размер собственных средств.
• Фото- и видеоматериалы, демонстрирующие ход работ.
• План земельного участка с разметкой всех объектов и инженерных систем, предусмотренных проектом.
• Информация о наличии признаков банкротства, введении процедур, предусмотренных ФЗ-127 от 26.10.2002 г.
• Сведения о начале и ходе строительства.
• Реквизиты уполномоченного банка-партнера с указанием действующих счетов.

Все вышеперечисленные сведения застройщик обязан разместить на своем сайте и в ЕИСЖС. С ней вправе ознакомиться любой желающий, намеревающийся вступить в долевое строительство.

Раскрытие расходов застройщика по ФЗ-214

В ст. 3.1., регламентирующей объем информации, подлежащей обязательному раскрытию, расходы застройщика не значатся. Но, из нее прямо следует, что последний обязан выкладывать на своем сайте бухгалтерские отчеты и документы, удостоверяющие его состоятельность, отсутствие признаков банкротства и размер собственных средств. В составе указанной информации указываются совокупные расходы. Правом детально проверять их на соответствие цели и назначению договора обладает уполномоченный банк (п.2 ст.18.2), через который поступают средства дольщиков и расходуются на реализацию проекта. Расчетный счет девелопера и счета-эскроу, на которые поступают деньги дольщиков, открываются в одном банке. Перевод осуществляется в течение 10-ти рабочих дней после предоставления в банк вышеуказанного разрешения.

Должен ли страховать свою ответственность застройщик?

Обязательное страхование ответственности девелоперов действующей редакцией 214-го закона не предусмотрено. Статья 15.6 введена посредством ФЗ-218 от 29.07.2017 г. Она декларирует право, но не обязанность застройщика страховать риски по долевому строительству.

Что гарантирует ФЗ-214 при банкротстве застройщика?

Вместо обязательного страхования, которое было предусмотрено ст. 15.2 ФЗ-214 до июля 2017 г., учрежден компенсационный фонд (ФЗ-218). В его функции входит выплата компенсаций гражданам при банкротстве застройщика в соответствии с положениями ст. 23.2 ФЗ-214.