
Как взыскать неустойку по ДДУ при банкротстве?
Неустойка за нарушение срока передачи готовой квартиры участнику строительства предусмотрена в п.2 ст. 6 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей стоимости договора. В соответствии с той же нормой физлицам неустойка полагается в двойном размере. В обычной ситуации требование об ее уплате предъявляется застройщику. Процедура банкротства не предполагает прекращение договора долевого строительства. Но, предъявить требование о неустойке помимо исполнения основного обязательства необходимо в рамках арбитражного процесса о несостоятельности. Согласно ст. 201.1. ФЗ-127, детализирующей состав денежных требований кредиторов – участников долевого строительства, неустойка за просрочку в них не входит. В составе предъявляемой задолженности фигурирует полный возврат денежных средств или возмещение реального ущерба, причиненного неисполнением договора. Но, изначально предусмотренная соглашением неустойка является частью обязательств должника-застройщика. Сложность заключается в том, что рассчитать ее можно только на момент исполнения основного обязательства. Задача арбитражного управляющего заключается в доведении строительства до завершения и передаче квартир дольщикам. Предъявляя требование о неустойке до вручения ключей, придется делать расчет на дату составления претензии и включать ее в реестр требований кредиторов. Основная задолженность по договору попадает в третью очередь погашения, а штрафные санкции за просрочку – в четвертую.Теоретически, обязательства застройщика-должника закрываются в рамках дела о банкротстве. Но, на практике до погашения задолженности по четвертой очереди реестра дело не доходит за недостатком средств.
Что происходит при банкротстве застройщика?
Банкротом девелоперскую компанию признает арбитражный суд при ее соответствии следующим признакам.- Размер задолженности: свыше 100 тыс. руб. перед юрлицами и более 10 тыс. руб. перед гражданами.
- Срок неисполнения обязательств – более 3-х месяцев.
- Невозможность рассчитаться в течение месяца.
Процесс банкротства
Процедура предполагает регистрацию искового заявления с приложением подтверждающих документов. Все заинтересованные лица должны быть уведомлены о запуске процесса в течение 5-ти дней. Они вправе заявить свои требования к должнику. Каждое из них вносится в реестр кредиторов после уточнения характера и правомерности задолженности. После рассмотрения искового заявления суд принимает решение об открытии конкурсного производства. Особенность банкротства девелоперских компаний заключается в не применении к ним стандартных процедур – финансового оздоровления и наблюдения. Конкурсное производство вводится сроком до 1-го года и может быть продлено на 6 месяцев. В его рамках конкурсный управляющий формирует реестр кредиторов, уточняет их требования, принимает меры по их удовлетворению, проводит собрания участников.Что гласит закон о банкротстве?
В качестве удовлетворения интересов дольщиков ФЗ-127 предусматривает следующие варианты.- Завершение строительства и передача объекта недвижимости на условиях заключенного договора посредством создания ЖСК (ст. 201.10).
- Передача прав на помещения в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме (ст. 201.11).
- Исполнение условий договора за счет передаче объекта незавершенного строительства другому застройщику (ст. 201.12-22).
- Удовлетворение денежных требований с соблюдением их очередности (ст. 201.13).
Как узнать дольщику начал ли застройщик процедуру банкротства?
На основании ст. 201.4 ФЗ-127 утвержденный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан оповестить заинтересованных лиц и выявить всех участников строительства, перед которыми застройщик имеет задолженность. Поскольку согласно п. 1 вышеупомянутой статьи все требования могут быть заявлены только в рамках дела о банкротстве, важно не пропустить момент их предъявления. Для этого рекомендуется самостоятельно отслеживать, не возбуждено ли дело о несостоятельности. Сделать это можно одним из следующих способов.- Сайт газеты «Коммерсантъ». В ее базе хранятся все опубликованные объявления о банкротстве застройщиков. Для уточнения информации достаточно ввести в поисковой строке ИНН либо ОГРН компании.
- Сервис Мой Арбитр. В картотеке дел поиск осуществляется по ИНН, ОГРН или наименованию организации. Дела о несостоятельности помечены буквой «Б».
На формирование реестра требований кредиторов закон отводит 3 месяца со дня публикации сообщения о банкротстве застройщика в «Коммерсанте». После назначения конкурсного управляющего руководитель компании-банкрота обязан передать ему все сведения об участника строительства.
Надеться на добросовестность обоих не стоит, самостоятельно отслеживать состояние дел застройщика надежнее. Это гарантирует своевременное предъявление и удовлетворение требований.
Кто достраивает дома после банкротства застройщика?
Вариант удовлетворения требований участников незавершенного строительства утверждается ими на собрании. Привлечение другого застройщика. Компанию, готовую принять на себя обязательства застройщика-банкрота находит конкурсный управляющий. Она покупает объект незавершенного строительства с условием передачи участникам готовых квартир. Создание ЖСК. Кооператив из дольщиков по решению суда получает право на завершение строительства. Используются средства Фонда защиты дольщиков при условии, что застройщик отчислял в него деньги. При отсутствии таких отчислений участникам приходится изыскивать собственные средства. После передачи членам ЖСК незавершенного строительства их требований к застройщику считаются погашенными при условии, что стоимость полученного ими объекта равноценна сумме произведенных ими платежей. В противном случае они имеют право требовать разницу с застройщика.Как подать заявление в суд? Образец заявления
В суд дольщик вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора долевого строительства, присуждении неустойки за нарушение сроков или о признании застройщика банкротом. Во всех трех случаях к заявлению прилагаются следующие документы.- Копия договора с застройщиком.
- Платежные документы, демонстрирующие исполнение обязательств истцом.
- Подтверждение направления заявления должнику и/или конкурсному управляющему.
- Оплаченная квитанция на госпошлину.
Как вернуть деньги, если застройщик банкрот? Расторжение ДДУ
Требование о возврате уплаченных средств по ДДУ предполагает его расторжение. Последнее оформляется подачей заявления на односторонний отказ от договора в связи с неисполнением застройщиком своих обязанностей и нарушением сроков. Если последний игнорирует требования дольщика, тот имеет право обратиться в суд. При расторжении договора его инициатор имеет право на возмещение причиненного ущерба и неустойки. В рамках дела о банкротстве требования о выплате всей оплаченной застройщику суммы подлежат удовлетворению по 3-й очереди. Имеющихся средств может не хватить для расчета, покрытия убытков и неустойки. Последние погашаются в последнюю очередь. Наиболее надежный вариант вернуть деньги при банкротстве застройщика – это согласиться на достраивание объекта другой компанией или ЖСК.В более привилегированном положении находятся дольщики, переводившие средства через счета-эскроу. При расторжении ДДУ все переведенные ими в банк средства возвращаются в полном объеме.
Для этого в банк предоставляют документы, подтверждающие расторжение договора, – добровольное или через суд. Компенсировать потери дольщиков призван и Фонд защиты прав граждан-дольщиков. В соответствии с п.3 ст. 23.2 ФЗ-214 при объявлении застройщика несостоятельным Фонд выплачивает возмещение участникам строительства. Но, только при условии, что компании делала в него отчисления.
Напишите комментарий