Какие должны быть действия дольщика при банкротстве застройщика?

Процедура банкротства и действия дольщика при банкротстве застройщика регламентированы положениями §7 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. и ФЗ-214 от 30.12.2004 г. Объявление компании несостоятельной – не приговор для дольщиков. У них есть все шансы получить готовые квартиры, если дом введен в эксплуатацию, перепоручить незавершенное строительство другой компании или вернуть оплаченные суммы.

Как взыскать неустойку по ДДУ при банкротстве?

Неустойка за нарушение срока передачи готовой квартиры участнику строительства предусмотрена в п.2 ст. 6 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей стоимости договора. В соответствии с той же нормой физлицам неустойка полагается в двойном размере. В обычной ситуации требование об ее уплате предъявляется застройщику. Процедура банкротства не предполагает прекращение договора долевого строительства. Но, предъявить требование о неустойке помимо исполнения основного обязательства необходимо в рамках арбитражного процесса о несостоятельности. Согласно ст. 201.1. ФЗ-127, детализирующей состав денежных требований кредиторов – участников долевого строительства, неустойка за просрочку в них не входит. В составе предъявляемой задолженности фигурирует полный возврат денежных средств или возмещение реального ущерба, причиненного неисполнением договора. Но, изначально предусмотренная соглашением неустойка является частью обязательств должника-застройщика. Сложность заключается в том, что рассчитать ее можно только на момент исполнения основного обязательства. Задача арбитражного управляющего заключается в доведении строительства до завершения и передаче квартир дольщикам. Предъявляя требование о неустойке до вручения ключей, придется делать расчет на дату составления претензии и включать ее в реестр требований кредиторов. Основная задолженность по договору попадает в третью очередь погашения, а штрафные санкции за просрочку – в четвертую.

Что происходит при банкротстве застройщика?

Банкротом девелоперскую компанию признает арбитражный суд при ее соответствии следующим признакам.

• Размер задолженности: свыше 100 тыс. руб. перед юрлицами и более 10 тыс. руб. перед гражданами.
• Срок неисполнения обязательств – более 3-х месяцев.
• Невозможность рассчитаться в течение месяца.

Инициировать судебный процесс может сам застройщик, дольщики, налоговая инспекция или иные кредиторы при наличии вышеперечисленных признаков.

Процесс банкротства

Процедура предполагает регистрацию искового заявления с приложением подтверждающих документов. Все заинтересованные лица должны быть уведомлены о запуске процесса в течение 5-ти дней. Они вправе заявить свои требования к должнику. Каждое из них вносится в реестр кредиторов после уточнения характера и правомерности задолженности. После рассмотрения искового заявления суд принимает решение об открытии конкурсного производства. Особенность банкротства девелоперских компаний заключается в не применении к ним стандартных процедур – финансового оздоровления и наблюдения. Конкурсное производство вводится сроком до 1-го года и может быть продлено на 6 месяцев. В его рамках конкурсный управляющий формирует реестр кредиторов, уточняет их требования, принимает меры по их удовлетворению, проводит собрания участников.

Что гласит закон о банкротстве?

В качестве удовлетворения интересов дольщиков ФЗ-127 предусматривает следующие варианты.

• Завершение строительства и передача объекта недвижимости на условиях заключенного договора посредством создания ЖСК (ст. 201.10).
• Передача прав на помещения в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме (ст. 201.11).
• Исполнение условий договора за счет передаче объекта незавершенного строительства другому застройщику (ст. 201.12-22).
• Удовлетворение денежных требований с соблюдением их очередности (ст. 201.13).

Вариант погашения задолженности перед участниками строительства выбирается на их собрании. Требования предъявляются не к застройщику, а только к конкурсному управляющему.

Как узнать дольщику начал ли застройщик процедуру банкротства?

На основании ст. 201.4 ФЗ-127 утвержденный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан оповестить заинтересованных лиц и выявить всех участников строительства, перед которыми застройщик имеет задолженность. Поскольку согласно п. 1 вышеупомянутой статьи все требования могут быть заявлены только в рамках дела о банкротстве, важно не пропустить момент их предъявления. Для этого рекомендуется самостоятельно отслеживать, не возбуждено ли дело о несостоятельности. Сделать это можно одним из следующих способов.

• Сайт газеты «Коммерсантъ». В ее базе хранятся все опубликованные объявления о банкротстве застройщиков. Для уточнения информации достаточно ввести в поисковой строке ИНН либо ОГРН компании.
• Сервис Мой Арбитр. В картотеке дел поиск осуществляется по ИНН, ОГРН или наименованию организации. Дела о несостоятельности помечены буквой «Б».

Надеться на добросовестность обоих не стоит, самостоятельно отслеживать состояние дел застройщика надежнее. Это гарантирует своевременное предъявление и удовлетворение требований.

Кто достраивает дома после банкротства застройщика?

Вариант удовлетворения требований участников незавершенного строительства утверждается ими на собрании. Привлечение другого застройщика. Компанию, готовую принять на себя обязательства застройщика-банкрота находит конкурсный управляющий. Она покупает объект незавершенного строительства с условием передачи участникам готовых квартир. Создание ЖСК. Кооператив из дольщиков по решению суда получает право на завершение строительства. Используются средства Фонда защиты дольщиков при условии, что застройщик отчислял в него деньги. При отсутствии таких отчислений участникам приходится изыскивать собственные средства. После передачи членам ЖСК незавершенного строительства их требований к застройщику считаются погашенными при условии, что стоимость полученного ими объекта равноценна сумме произведенных ими платежей. В противном случае они имеют право требовать разницу с застройщика.

Как подать заявление в суд? Образец заявления

В суд дольщик вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора долевого строительства, присуждении неустойки за нарушение сроков или о признании застройщика банкротом. Во всех трех случаях к заявлению прилагаются следующие документы.

• Копия договора с застройщиком.
• Платежные документы, демонстрирующие исполнение обязательств истцом.
• Подтверждение направления заявления должнику и/или конкурсному управляющему.
• Оплаченная квитанция на госпошлину.

Исковое заявление составляется по общим правилам – образец заполняется с учетом конкретных требований участников строительства. Регистрация иска о признании застройщика банкротом возможна только в случае документально подтвержденных фактов, доказывающих наличие у должника вышеописанных признаков несостоятельности.

Как вернуть деньги, если застройщик банкрот? Расторжение ДДУ

Требование о возврате уплаченных средств по ДДУ предполагает его расторжение. Последнее оформляется подачей заявления на односторонний отказ от договора в связи с неисполнением застройщиком своих обязанностей и нарушением сроков. Если последний игнорирует требования дольщика, тот имеет право обратиться в суд. При расторжении договора его инициатор имеет право на возмещение причиненного ущерба и неустойки. В рамках дела о банкротстве требования о выплате всей оплаченной застройщику суммы подлежат удовлетворению по 3-й очереди. Имеющихся средств может не хватить для расчета, покрытия убытков и неустойки. Последние погашаются в последнюю очередь. Наиболее надежный вариант вернуть деньги при банкротстве застройщика – это согласиться на достраивание объекта другой компанией или ЖСК. Для этого в банк предоставляют документы, подтверждающие расторжение договора, – добровольное или через суд. Компенсировать потери дольщиков призван и Фонд защиты прав граждан-дольщиков. В соответствии с п.3 ст. 23.2 ФЗ-214 при объявлении застройщика несостоятельным Фонд выплачивает возмещение участникам строительства. Но, только при условии, что компании делала в него отчисления.

Получение страховых выплат при банкротстве

Получить страховку при банкротстве застройщика непросто. Это возможно только при наступлении страхового случая. До признания компании несостоятельной это сделать невозможно – страховой случай еще не зафиксирован. После §7 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. предусматривает завершение строительства силами другой компании или ЖСК. Одностороннее добровольное расторжение ДДУ по инициативе дольщика с целью возврата уплаченных средства автоматически аннулирует право на страховку. Действовавшая до июля 2017 г. ст. 15.5 ФЗ-214 декларировала получение страховой выплаты при банкротстве застройщика. С августа 2017-го роль страхователя возложена на Фонд защиты прав дольщиков.